粤港澳门大学湾区规划大纲来了,蛇口方式异地复制加快

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2月18日,2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,早在2015年3月,“粤港澳大湾区”概念首次被正式提出,当时作为“一带一路”战略的一个重要部分,2016年被写入国家和广东省“十三五”规划,整体战略轮廓越加清晰,2017年逐步进入落实阶段;2018年8月,建设粤港澳大湾区定位于“国家战略”,是新时代推动全面开放新格局的新举措、新实践。

招商蛇口5月7日晚发布公告,公司拟以支付现金85.5亿元,购买公司控股股东招商局集团及招商局集团全资下属公司招商局集团合计持有的招商局漳州开发区有限公司78%股权。收购完成后,招商蛇口将成为招商漳州控股股东。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家论坛”刚刚在北京圆满落幕,大会以“稳健谋发展,提质开新篇”为主题,并发布了2019中国房地产百强企业研究最新成果。

事实上,粤港澳大湾区不是一个单纯的空间、经济、产业概念,而是同时涵盖基础设施、体制机制、文化观念、生态环境等在内的全方位的综合发展战略规划。

汇聚整合土地资源 扩大战略发展新布局

自2004年中国房地产TOP10研究组开展中国房地产百强企业研究以来,已经走过了十六个年头。而在这十六载的百强风云变化中,深圳房企始终大浪淘沙、砥砺前行,成为中国房地产行业不可或缺的中坚力量。

从高端制造业、现代服务业、新经济都将成为粤港澳大湾区蕴含的产业机遇,基建、房地产、
金融板块随之收益,另外,优质生活圈的建立也意味着休闲旅游、养老、教育、文化娱乐生活性服务业也将迎来发展机遇。

2015年招商蛇口吸收招商地产
重组上市后,聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,依托“前港-中区-后城”独特的发展经营模式,经过两年的发展,实现了规模和盈利双增长,兑现上市提出的“千亿规模、百亿利润”的目标。

百强房企阵营企稳,深圳房企历经淘沙成中坚

那么,确切来说,内地与香港哪些上市公司将会受益于粤港澳大湾区,此前,多家券商纷纷发布研报,根据第一财经记者统计显示,以下25只个股频繁出现在粤港澳大湾区概念的相关研报中。

招商蛇口作为招商局集团旗下唯一的资产整合平台,不断在寻找合适的机会整合集团内外部的资源。此次并购市场期待已久,招商蛇口和招商漳州的合体意味着漳州开发区成为“第二蛇口”也指日可待。漳州开发区位于厦门湾南岸,与厦门岛、鼓浪屿隔海相望,是厦漳泉同城化的桥头堡,处在上海、台湾、香港三大经济区的中间地带,是福建省建设海峡西岸经济区的重要组成部分和漳州市港口经济发展的龙头。1992年,漳州开发区设立,2010年4月,经国务院批准,漳州开发区升级为国家级经济技术开发区。漳州开发区规划面积56.17平方公里,拥有自然岸线长达28公里,其中-8米以下深水岸线12公里,可规划建设万吨级以上泊位33个,现已建成投入使用的码头泊位16个,其中万吨级以上泊位10个。其拥有的土地和岸线资源,已成为招商局集团的重要战略储备。

2019中国房地产百强企业研究最新成果显示,此次深圳房企成功入选百强的有万科、招商蛇口、龙光地产、佳兆业、华发股份、花样年、卓越集团、星河控股和中惠熙元。

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从地理位置和区位优势来看,漳州开发区拥有四通八达的海陆空立体交通网络。全面融入南联北拓国家高速路网,形成外部立体交通网络;区内建成“四横三纵”路网,水、陆交通实现公交化,与厦门互通互联,厦漳跨海大桥已于2013年正式投入运营,漳州开发区至厦门车程约半小时,融入厦门湾“半小时生活圈”。

图:2019中国房地产百强深圳企业榜单

比如,招商蛇口(001979.SZ),其在蛇口、太子湾、前海拥有大面积战略性土地储备,这些土地储备拿地时间较早,成本较低,区位较为成熟;而华侨城(000069.SZ)的核心能力在于文化、旅游和新型城镇化业务板块内拓展资源的能力。

漳州开发区内拥有“厦大系”为主的优质教育资源,在全省率先实施十五年免费教育,厦门大学附属实验中学成功晋级省一级达标高中,并入选福建省首批示范性高中建设学校。此外,区内医院、酒店、公园等配套一应俱全。

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腾邦国际(300178.SZ)的控股股东腾邦集团专注机票酒店、差旅管理、金融服务、旅游度假四大业务板块,以投资管理作为延伸动力,深耕旅游行业加速产融结合,是大湾区为数不多的商旅行业大旅游平台公司;岭南控股(000524.SZ)是广州市政府旗下国有独资公司,在酒店、旅行社以及会展方面布局深厚。

www.041.net,漳州市政府规划也明确指出漳州市的总体发展战略为全面对台、漳厦同城、拥江达海、区划调整、产城一体、设施完善。为贯彻漳厦同城的发展战略,厦门及漳州市政府正在推进厦漳城际铁路环线的规划建设,其中R3线为其中的南环线,下穿厦门湾海域连接漳州开发区与厦门岛两地。R3线的规划建设有助于进一步推进漳州开发区与厦门市岛外海沧、同安、集美、翔安四区相对厦门本岛的区位趋同,成为厦漳泉同城化的桥头堡,迎来跨越式发展。通过本次交易,招商蛇口将深入布局漳州开发区,与公司在厦门及漳州已有的布局形成协同效应,充分分享来自厦门岛的经济辐射以及漳厦同城发展战略带来的政策区位优势。

从2004年至今,全国百强企业,淘汰率高达80%,深圳百强企业淘汰率也超过70%,可见市场之残酷,竞争之激烈。深圳房企历经淘沙,2019年荣登百强榜的共有9家,近几年深圳百强房企在百强房企竞争中渐行渐稳,成员多数是老面孔,今年也有新成员加入进来。9家房企中,有三家企业连续10年以上跻身百强房企,分别是万科、卓越、花样年。此外,龙光地产、星河控股和中惠熙元分别连续9年、8年和6年入选百强企业。万科连续十六年荣膺TOP前3,稳居百强第一方阵。龙光地产和佳兆业继续位列TOP11-30队列。而华发股份厚积薄发,今年首登百强行列。

港珠澳大桥开通,粤港澳一体化的连接更为紧密,有望从制度、经济、流通等各个方面释放红利,嘉城国际(603535.SH)控股子公司天运物流位处南沙自贸片区保税港区,自贸区的区域优势、利好政策和便利贸易条件成其主要优势。

招商蛇口的此次收购,将大大扩充在漳厦地区的土地储备拥有量,无疑是其战略布局海西板块的重要举措,提前锁定海西板块的发展红利。截至2017年底,招商漳州及其控股子公司拥有产权的正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11,662亩,含非双鱼岛土地8,286亩和双鱼岛土地3,376亩。双鱼岛是备受瞩目的全国首例经营性用海项目、生态型人工岛,与厦门鼓浪屿隔海相望,呈双鱼环抱圆形,规划面积2.2平方公里,规划将打造为一座集旅游度假、休闲娱乐、商业居住为一体的世界级人工岛,目前造岛工程已完成,双鱼岛大桥已经建成通车,并于2017
年取得不动产权证书,全面开发在即,将快速为招商蛇口贡献业绩。此外,考虑到招商漳州所在的漳州开发区辖区面积56.17
平方公里,并且招商漳州在开发区内已形成了包括土地一级开发、园区开发建设及运营等较为完善的产业园区开发运营体系,未来招商漳州的后续发展潜力及空间巨大。

图:2013年-2019年深圳百强房企数量变动

就港股来说,龙光地产2018年上半年拿地持续激进,截止至2018年6月末,公司土地储备总建面约3546.2万方,楼面价3943元,对应货值约4161万亿,其中粤港澳大湾区货值占比超过72%;时代中国控股充分发挥深耕粤港澳大湾区的优势,土地储备大部分位于广州、佛山、珠海等城市。

蛇口模式多地落子开花 助推湾区、海西新发展

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珠江船务在物流业务方面以大湾区新经济区位为定位,
依托产业园区,实现“园区+港口” 良性互动新模式。

改革开放40年,招商蛇口发展39年,在其深耕蛇口,布局全国,进军世界的发展历程中,基于深圳蛇口片区的建设开发运营的成功经验,探索出了“前港-中区-后城”独特的“蛇口模式”。这是一种生态圈式可持续发展的模式,是一套以市朝方案实现城市和园区运营的空间发展模式,实现港、产、城联动,将政府、企业和各类资源协同起来,成为城市转型升级的重要战略。漳州开发区在创立之初就继承了蛇口基因,与招商蛇口之间保持良性互动。漳州开发区以港航起步,招商引资、开发园区,逐步向城市综合开发、打造新城转型,继承并发展着招商蛇口的“前港-中区-后城”模式,目前取得了初步成效。

此外,深圳多家房企凭借在企业盈利性、稳健性、融资能力、城市更新等方面的突出表现,获得多个专项表彰,突显了企业的特色优势。

作为城市转型升级的开拓者和成功实践者,蛇口模式是一种独特的区域开发及产业新城建设模式。分别对应三大业务板块:邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营。这一模式以港口、物流、邮轮发展为前端,打通流量入口;以商业、创业就业服务区为中端,黏合资本与技术要素;以生活住宅等配套为后端,留住人才与团队。

图:2019中国房地产百强深圳企业专项榜单

先有蛇口,后有深圳。招商蛇口,作为中国改革开放先锋的地位由此奠定。今天的招商蛇口践行“区域聚焦、城市深耕、转型发展”策略,致力于成为中国领先的城市和园区运营服务商。蛇口的发展诠释了改革开放的精髓,也将改革开放的经验异地复制。20多年前,蛇口模式已被成功复制到漳州开发区;近年又在北京、重庆、天津、青岛、东莞40多个城市布局,在北京和地方政府在台湖合建特色城市和园林城镇;在李时珍故里湖北蕲春,围绕中草药,打造招商局大健康产业基地;在苏州、湛江乃至深圳宝安、光明新区等,均有产业新城项目推进,并积极介入了雄安新区的开发与建设。

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2017年3月在政府工作报告中国家正式提出粤港澳大湾区发展思路。粤港澳大湾区是指包括广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。这是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后,世界第四大湾区,是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。随着粤港澳大湾区的交通网络和产业结构逐步升级成型,丰富的资源和政策的扶持为粤港澳大湾区带来巨大的发展空间。建设粤港澳大湾区,前海蛇口片区是当仁不让的核心区域。招商蛇口充分受益于大湾区发展规划,作为大湾区核心企业土地储备丰富资产价值提升空间巨大。

深圳百强房企业绩再上新台阶,强者恒强态势持续

海西经济区是以福建为主体,涵盖台湾海峡西岸,包括浙江南部、广东北部和江西部分地区,与珠江三角洲和长江三角洲两个经济区衔接。而招商蛇口本次收购的漳州开发区地处海西板块中心,与厦门市、潮汕地区相接,系厦漳泉大港区重要组成部分,产业规划与海西板块发展重点相契合。开发区内的港口工业区为深水港,靠近国际主航道,以仓储物流为主,兼有部分环境友好型、科技含量高的临港工业,能够充分发挥辐射带动作用。招商蛇口通过收购招商漳州,可将其作为海西板块布局扩张的战略据点,提前锁定海西进一步发展红利;另一方面,招商蛇口在厦门、漳州的已有布局与招商漳州可形成战略协同,以厦门湾为中心,辐射整个海西板块,通过海西板块布局深入,借以与珠江三角区、长江三角区相呼应,进一步巩固整个南方沿海地区的完整布局链条。

深圳百强房企凭借品牌、布局、产品等多方面的综合优势,精准把握城市发展机遇,积极适应市场的变化节奏,实现企业销售业绩的跨越式增长。万科依然位列全国5000亿以上房企阵营,销售金额突破6000亿元,同比增长15%,实现有质量的稳健增长。招商蛇口2018年实现销售金额1706亿,同比增长51%,2019年向2000亿目标迈进。龙光和佳兆业2018年销售金额突破700亿,同比分别大幅增长65%和57%。花样年销售金额同比去年增加了100亿的销售规模,增幅也高达50%。

从招商蛇口在全国的展业布局来看,此次收购招商漳州开发区无疑是进一步打通了粤港澳大湾区和海西经济区协同发展的“大动脉”。加之其近年来在全国加速布局,以及通过国企资源承接模式与武钢、昆钢、东风房地产、浙江农发签订合作协议、产业新城又获取了蕲春地块、青岛蓝湾网谷地块,以及其在深圳前海、太子湾和蛇口近千万平优质土地资源。招商蛇口通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。

图:2017-2018年深圳部分百强房企销售额

未来随着粤港澳大湾区和海西经济区的政策红利,招商蛇口也必然承担起这两个重要经济区的开发建设重任,凭借其蛇口模式的发展创新也必然助推两个区域迎来崭新的发展成果。而招商蛇口目前已经进入规模快速扩张期,其拥有的产城项目也将会带动规模和利润的剧增。

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借“粤港澳大湾区”东风,深圳百强房企迎来新的发展契机

2月18日,中央政府、国务院联合发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图,规划打造国际一流湾区,建设世界级城市群。这意味着粤港澳大湾区作为中国第一个大湾区、世界第四大湾区,将成为中国建设世界级城市群、融入和推动全球合作发展的重要空间载体。在此背景下,兼具“天时”和“地利”的深圳百强房企无疑迎来巨大的发展机遇。

图:深圳部分百强房企粤港澳湾区土储与全国土储占比

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数据说明:招商蛇口、华发股份和龙光地产数据截至2018年年底,花样年和佳兆业数据截至2018年6月30日

招商蛇口注定是粤港澳大湾区建设的排头兵与引领者。成立、发展40年以来,招商蛇口已在粤港澳大湾区9个城市进行布局,且大部分资源集中在深圳。截至2018年年末,招商蛇口在全国拥有土地储备约5300万平方米,其中湾区土地储备面积高达1484万平方米,占比达28%。

龙光地产和佳兆业作为以深耕粤港澳大湾区为战略核心的企业,2018年已基本实现粤港澳大湾区“9+2”城市群全覆盖。截至2018年12月31日,龙光地产包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内,土储权益总货值增加至人民币6520亿元,其中大湾区土储货值5356亿元,占总货值比重82%,深圳土储货值1805亿元,进一步巩固了龙光在大湾区的优势地位。

截至2018年6月底,佳兆业集团在全国共有土地储备约2200万平方米,其中87%位于一线及重点二线城市,大湾区的土地储备近1261万平方米,占整体土地储备的57%。其中深圳项目权益货值约1200亿元。佳兆业也被称为“城市更新之王”,目前持有约2700万平方米土地面积的旧改项目,大部分集中在深圳地区,占37%的土地面积。

花样年聚焦大湾区及核心一二线城市圈,目前已在深圳、惠州、东莞、广州等粤港澳大湾区城市布局多年。截至2018年6月30日,花样年在大湾区有接近40个项目储备,在深圳已拥有超过210万平土地储备,包含7个深圳稀缺旧改项目,均位于城市和区域的中心地段,储备货值超过1000亿元。

华发股份作为大湾区战略先行者,已深耕湾区39年,敏锐把握国家战略机遇,前瞻性地进行大湾区布局和多元化创新发展。通过公开竞购、合作开发、城市更新等多种方式,华发股份以珠海为战略大本营,依托广州、深圳、中山等城市,对周边卫星城市进行渗透。目前,华发股份在大湾区的土地储备项目建面已超过840万平方米,约占公司土地土地总储备的37%。

追求高品质产品与服务,筑城市之美好

中惠熙元,作为中惠集团的成员企业,始终秉承“基于品?始于心”的品牌理念,以“构筑和谐空间”为使命,致力于为客户构筑美好的生活空间。

花样年聚焦三大类产品体系,以刚需刚改住宅产品为主要方向、积极发展长租公寓及养老公寓、在重点区域介入产业园开发与运营。

华发股份以“城市综合运营商”的角色,在商业、教育、智能、精装乃至酒店、公共设施建设等配套上,匠心助力城市发展,打造“全生活场景”“全龄化社区”和“全生命周期服务”,不断升级人居品质。

卓越集团已形成了以商务地产与住宅项目并举的丰富产品组合。从超甲级写字楼到城市综合体,从美学标杆大社区到城市豪宅定制,从城市更新到产城融合,卓越紧跟时代和城市共生长的步伐,缔造商务与人居标杆,体现了集团始终践行“城市综合运营的世界级标杆”这一企业愿景的决心。

协同创新,打造多元竞争优势

佳兆业以地产为基础拓展多元产业链,当前形成了“地产+”的新模式,业务已经涵盖综合开发、城市更新、文体旅游、健康医疗、科技产业、公寓办公等超20个产业和细分领域。从佳兆业近年的营收来看,多元产业与地产主业的协同生态效应初步成型,有限分散地产周期带来的风险。

花样年已形成地产、商业、文旅、贸易、金融、养老等带有花样年特色的多元产业布局,依靠“地产开发”及“社区服务”双头部平台,加强创新融合,加速发展,未来发展空间可期。

卓越集团形成以“房地产开发、资产运营、金融投资”三大产业为主的业务链条,同时积极探索多元化发展。截至2018年年底,卓越业务已布局全国36个核心一二线城市,把握一线、核心二线的城市升级,实现有质量的规模增长。

星河控股业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域,拥有“星河丹堤”、“星河COCO
Park”、“星河WORLD”等声誉响亮的产品品牌。

商业地产,积极求变创新,发挥特色优势

当前,消费市场进入加速提质周期,消费结构向发展享受型转变,消费方式向线上线下融合、移动化转变,为商业地产带来新的发展机遇和挑战。深圳商业地产百强房企积极求变创新,发挥特色核心优势,满足消费转型新需求。

星河商置以商业智慧构筑城市繁荣,致力成为“商业地产全价值链整合资产运营商”。经过十多年的发展,运营七大商业品牌,全球逾千家合作品牌。目前业务布局深圳、广州、上海、天津、重庆、南京、郑州等十余座城市,已签约服务21个大型商业地产项目,管理面积超230万平米。

益田旅游商业集团秉承“中国体验商业标杆”的发展信念,创新性地提出“新零售、新体验、新生活”的三新理念,创建“文化体验+旅游商业”的全新业态开发模式,成功打造五大商业产品线,分别为益田假日广场、益田假日世界、益田假日天地、益田假日里和益田假日商业街。现已完成布局旅游胜地商业6处,城市商业13城,打造深圳、西安、东莞、桂林等数十个城市地标项目。

结 语

以深圳为核心的湾区市场一向是房地产市场的前沿阵地和核心发展区域。《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后,大湾区定位国际一流湾区。在国家战略的指引下,大湾区将成为新一轮改革开放的探索区和增长引擎。深圳百强房企紧扣市场节奏,凭借精准市场布局、科学经营决策以及充裕的资源储备,销售业绩保持快速增长。通过规模化、多元化、特色化的运营,不断提升产品品质与服务,成为业内先行者和典范。在粤港澳大湾区即将飞速发展的大背景下,拥有显着先发优势的深圳百强房企,未来势必持续受益于粤港澳大湾区的政策红利和发展机遇,在湾区加速发展中实现企业自身的高质量和可持续的增长。

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