前华远公司董事长任志强最新观点,房产税能抑制房价吗

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日前,任志强参加中国金融博物馆书院第71期读书会,并放言“中国地产没有泡沫,房子该买还是得买”。

问题:房产税能平抑房价吗?为什么?

降房价太难了,在任志强眼里,这几乎是根本不可能的事。当从任志强嘴里说出房价会下降的话来,大概是他又挑战了某种极限,也就是说给了一个几乎不可能的先决条件。果不其然,最近任志强给房地产支新招了,说有一个招能让房价降下来。您看看什么感受?

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回答:

近日,财经网报道,任志强在参加“2018’崇礼(夏季)中国城市发展论坛”时,对于当前的房地产市场,他表示:“如果现有城市国有土地和农村集体土地的通道打通了,可能短期之内房价就会掉,因为没有那么多的土地出让金的暴利,会向农村转移。像城里人转移财富一样,城市的富人也会向郊区进行转移、向小城镇建设、向农村转移。这个时候可能把公共资源、医疗、教育都转移到农村或者郊区。这个阶段过去后,才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地制度不变,仍是现有情况,房价可能继续往上涨。”

未来房价走势究竟如何?你会不会出手买房呢。

能适度影响、但不能根除房价暴涨!

媒体们给出的总结是这样的,也就是说任志强的观点,那就是只有打破土地公有制,房价才会降,否则会继续涨。任志强就是厉害,动不动就是修改那啥法,打破那啥制。说真的,安家融媒真的没资格也没那个胆量去斗胆评论这个。

以下是任志强在读书会上分享的几条核心观点:

房产税一直是社会争议热点话题,也是很多人翘首以盼的降房价神器。很多人觉得房产税一出,房价就能腰斩甚至膝斩。但实际情况不会那么乐观!

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1. 房市没泡沫,该买还得买

首先它是一个税收,可以起到一定调节作用,但并不在根本上影响房价构成因素。房价的构成是什么:土地成本、金融成本、开发成本、开发阶段税费成本、开发利润等等。唯独没有房产税!在房产上市前房产税是无法影响房价的,只能在持有环节增加持有成本。并不解决供给不足、开发成本高这些问题。根本问题没解决怎么能达到降房价的目的?房子卖时价格很高,一到个人手中就大幅度降价了?第一,那可能吗?第二,谁还会买房?第三,都不买房跟谁征税去?

不过就任志强降房价的招,即使变也不是一朝一夕之事。明知道这种东不可能说变就变,这大概也就为任志强房价的永涨论提供了最好的借口吧。任志强可以说,至少我了解的,他为了破除公有制已经呐喊了10多年了。如此颠覆的观点还说他没有言论自由?

任志强指出,中国房地产没有泡沫。

楼市中最大的问题不是有房甚至多套房的人太多,而是总体供应短缺(这里指的是一二线大城市),同时局部过剩(四五线小城市),需求又旺盛(有人买不起房,没有人真心不想买房)。从人口、收入上看到底是一线城市房价高还是五线城市房价高?哪个沫子大?所以,别指望房产税一出就解决所有问题,它不是倚天剑!

安家融媒只想说,任志强到底代表了谁?如果是老百姓,又是哪些老百姓?

理由是,日本和美国出现房地产泡沫时,大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓还不起贷了。但是这种情况并没有在中国出现,没看到有多少地产商倒了

再说暴涨的问题,每一次暴涨都不是土地成本的问题,而是资金流入量短期巨增导致的后果。在这点上,房产税更加无能为力。试想,如果一年有10%的利润还在乎那1%甚至0.5%的房产税吗?能抑制得了暴涨吗?

这也让我们想到任志强的另一个观点,没有私有产权的房子,凭什么收房产税?任志强表示,“为什么86年以后,私人住房不收呢?没有私人住房,都是公有住房你收谁的?”没有一条符合现实规律,既不符合经济规律,也不符合中国历史现实。没有一个公有制土地的国家收过房产税。财产税基本的法理是财产归我,你才能收财产税。财产不归我你凭什么收我的财产税?

中国房地产市场为什么没有泡沫呢?他表示,主要是中国的情况比较特殊,中国买房首付还是比较高的。

房产税如果达到2%这个标准都代表着房产买了五十年如果价格不上涨就归零了。在征收比例上1%这个标准是个天花板,因为很多城市租金收益也没比这个数字多多少。从之前的试点城市看也并没超过此标准。再高了性质就变了,变成什么自己想象吧。这个标准最终的结果就是让大部分人在持有环节几乎零收益,全部的收益都来源于交易。其实,目前大城市已经接近这个标准,算上房屋维护成本、利息成本就已经接近零收益了。

说实话,我们没有那么贱,没有谁愿意缴税,任志强替我们挡税我们应该感激他啊。可是他的理论真的站得住脚吗?我希望能站住,多为老百姓谋福利自然是好事。

美国和日本就不一样,大部分属于低首付或零首付,很多人没有钱就开始买房子,房价下跌后,很多人还不起房贷,金融危机就发生了。

房产税真正能打压的是多套房持有人,因为可以开征多套房重税!比如六套房以上。为什么是六套?因为一个孩子对应六个大人,六个大人如果敢离婚就是六个家庭,对应六个免征额度。但这样的群体毕竟是少数,绝大多数是一两套的群体,在一线城市甚至最大的群体可能是无房群体。那这个税收就没有广泛性,更不可能对房价釜底抽薪!

可是,任志强说86年以后都是公有住房所以没有收税。我想问,难道98年以后房子也都是公有住房?

对此,任志强强调,这种情况在中国不会发生,即便中国出现了房地产泡沫,政府也会用信用担保不让泡沫破裂。

高房价真正的天敌是大量、持续、低价的土地供应!看看谁有本事把这个难题解决吧?

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2.只要有政府信誉做担保,拼命去买房吧

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我还想问,难道买房所获增值收益不是个人财产?尽管大多数刚需买房后并没有直接获得这些暴涨的收益,大多数让炒房者掳掠走了。虽然土地是国有的,可是土地增值收益可都归你腰包了。这一点你不承认?

任志强表示,当政府信誉没有垮台之前,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保。

回答:

土地私有,到底为谁说话?肯定不是穷人,那就是富人了。一个只为富人盖房一个喊着开发商没有社会责任的人我怎么敢相信你是为了个全国老百姓?

任志强认为,目前现有住房比重很大,预计共有产权房在市场上的比例5年达不到2%,10年达不到5%,因此政府建共有产权房也不会冲击房地产市场。

如果按照图片网上传说的二套房开始起征方案实施,中国的房地产市场会硬着陆,首先三四线出线抛售潮,然后银行坏账一大堆,很多人会选择违约,信用体系崩盘,然后导致银行收紧信贷,压缩实体经济流动性,中国经济已经被房地产绑架了,想刺破泡沫不能以这种方式开始,是不是用一整套措施来给房价降温,比如,限制房子的换手率!一套房子只能上市交易6次,每一次交易都必须缴纳房款市场价全额的百分比交易税,第一次20%.第二次40%第三次80%每一次都是上一次的翻倍,第六次就不能再交易,如果这么做,不会影响刚需换房,也不会影响房地产销售,但是对于二手房市场交易是有限制的,减少了房屋的流动性,降低换手率,就可以杜绝炒房!当然4套房子以上的个体需要重税是可以接受的!

房地产税是行为税,这个行为是超出标准的房地产的持有行为,比如超过某个标准,毕竟现在还不是所有人都满足的时代。因为房价上涨是所有人付出的成本,不只是买房人付出的,所以房价上涨的收益本应该由全体纳税人享有。当然不收税最好,即使收税,难道不应该给国家?难道要给商人?要给炒房者?

3.谁胆子大谁赚钱,房子金融属性不变

回答:

说没有土地所有权就不能收房地产税实际就是故意歪曲,我们知道,土地使用权和房屋所有权也是物权的一部分,房地产税也不一定都是针对土地所有权来收,当下土地是公有的,可是你买房后的所得大部分都归自己了。否则就不会有那么多人挤破了脑袋往里钻了,一定不是仅仅为了拥有一套可以自住的房子,财产才是最重要的考虑。

除了不认为中国房地产市场有泡沫,任志强还认为谁胆大谁能赚钱,如果政府不改变信用和基础条件的话,金融属性是不会改变的,而且还有继续升值的空间。

房产税是持有税,每年都要缴纳。每年缴纳房产税额,是以房产当年市场价值乘以当年的房产税率计算得出。

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任志强表示,新加坡人把数字搞得很清楚,但他是按新币计算的,我们是按人民币计算的,从现在来看,新加坡的房价每平米和厦门的房价相比,除了一个货币值以外,可能还是新加坡的贵一些。

意味着:
同样的房子,越接近城市中心,价值越高,就需要多缴纳房产税。其结果逼迫不需要居住城市中心者,搬离城市中心。例如美国老人退休后,为少缴纳房产税,有的搬离城市中心,有的把大房子换成小房子居住。

如今房子是用来住的而不是用来炒的,正是因为过去房子的保值增值的金融属性在发挥作用。

新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多,而不是说他的商品房价格和厦门差不多。

如果,一个人居住非常大房产者,因为每年缴纳数额不小的房产税,也会衡量是否换个小房子居住。

同样道理,你也不要总是发表一些所谓老百姓都爱听的就以为自己是神了,关键是在现有体制下靠不靠谱。我也会说,待我把钱抢了都归你们,可是我能做到吗?等于就是在做一个假设来赢得你们的信任,但这种假设现实中几乎不存在。这就是任志强的理论。我没有任志强高深的理论,也没有人家那么多的实践,但我只想站在现有国情上去说事,而不是西方资本主义那一套。

4.只要用平均数去估算市场都是错的

总在,房产税使每一间房子能够得到高效运用,避免空置浪费。至于炒房者拥有的多套房产,要么赶紧出租;要么赶快卖掉。

任志强指出,新加坡房价、纽约房价和各地的房价,都采用的中位数,但是中国用的是平均数。

那些需要在城市中心学习和工作的人员,就愿意付出高房产税居住城市中心住房,因为,离城市中心太远居住,路途往返上会浪费时间和路费。由此,整个市场经济效率得到大幅提升。

也就是说,他们的政府只管中位数以下的房子,因为中位数以下的房子是和老百姓,也就是以住为主的人相关的,中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系,那都是富人的奢侈品。

所以,房产税能够使每个人衡量:自己居住的房子是否有浪费。不需要居住城市中心者,会搬离。不需要居住太大房产者,会换成小一些房子。

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居住在城市中心者能够得到更多更快捷的公共服务,例如就业、学习和医疗等等服务。远离城市居住者,没有这些方便,却少缴纳些房产税。大家各需所取,得到利益上的平衡。

因此,不能和穷人的住房搁在一起去平均,然后公布一个平均数,这是一个错误的概念,只要用平均数去做,基本上都是错的。

越接近城市中心房产的需求,由此得到遏制。使房价始终处于合理便宜价位。城市道路拥堵情况得到缓解和解决。例如,有房产税的欧美发达国家,房价收入比平均在7倍左右。美国平均房价收入比最低:3倍左右。

他强调,绝对不能用平均数,尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京、上海是最发达的城市之一,但是上海户均面积平均66平,在全国排倒数第五。

房产税另一个重要作用是:为地方政府提供财政收入来源。由于房产税是普遍的直接税,纳税人有纳税痛感,形成强大的监督势力,必然要求纳税人的钱,必须用在纳税人需要的公共服务上。杜绝地方政府贪污腐败。迫使地方政府永远廉洁勤政高效运行。所以,我们会发现有房产税的国家,政府贪污腐败都非常少,政府廉洁、高效、勤政为民。

反而那些村镇,尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准,到了90-110平,美国平均247平,澳大利亚最大,户均面积253平,上海和国际水平相差很远。

如果,政府财政主要来源于对企业征税,企业把征税成本必然加入物价中,结果必然抬高物价,抑制消费。消费减少,劳动者收入也减少。形成普遍高物价、低收入的痛苦不堪市场经济。而且由于纳税人没有纳税痛感,所以缺乏对政府财政收支监督动力。没有监督,政府征税泛滥无度,政府里对纳税人的财富贪污腐败必然永远猖獗。例如现在的印度。

你们不要以为看见中国高楼大厦都很好,还有很多破地方,上海大概还有500多万套鸽子笼,没有厨房、厕所,因此当你用平均数去讨论问题的时候,通常会犯错误。

回答:

5.中国租金回报率大概平均在200%-300%

可以,一定可以稳定房价。

一般而言,把净租金回报率在4%左右视为高回报。但是任志强指出,中国如果计算租金回报率,大概平均在200%-300%。

房地产税提了这么多年,为什么不推出来,就是担心房产税的力度,还有就是软件条件跟不上。一些既得利益的阻挠,投机炒房、吹鼓手专家、房企开发商都不希望房产税推出来,他们房多对他们不利。

他指出,如果用平均房价和市场平均租金去计算,那么就是用商品房的部分去计算的租金回报率,大概平均1.5%-3.5%。

房产税关键在于能够给政府带来财政收入,虽然说中央和地方分成,如果要推出房产税,建议增加地方比例,只有地方政府有钱收,才会积极落地执行,同时减少对土地财政的依赖。

但是,我们大约有60%是自建房和福利住房,包括之前的房改房。

住建部说了要稳地价,只有减少土地对地方财政的贡献,才能抑制房价,房产税推出对炒房、囤房是个打击。

房改房平均价格在北京1430元/平方米,再扣除工龄,平均750元/平方米.60平方米的房子,售价42000元/平方米,现在一个月租金6000块钱.

希望房产税尽快推出来。

也就是说,一年的回报率高于所有的购房成本,所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来,平均回报率有200%-300%。

回答:

因为有这部分低价的房屋提供低价的租金,才导致我们商品房价的高价房租,除了那些奢侈品消费以外,一般人给的租金很低。

不能。

任志强的这个观点显然比较有争议,智谷趋势研究中心近期发布的“中国租金回报率最全地图”,展示了全国100座样本城市的租金回报率。

我在之前的回答里详细说过房产税对房地产市场的影响,这里不重复了,简单总结一下。

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先说最直观的,世界其他国家经验和在中国的试点,房产税都没有产生平抑房价的作用。

该地图显示,在租金回报率排名前10的城市中,沈阳以3.24%位列第一,也就是说,投资一套房子,单纯靠租金回报的话,沈阳需要30.86年才能回本。不过这个目前大家熟悉的租金回报率,远不及任志强所言的200%-300%。

中国房市的上涨原因主要归结在经济增长,刚需,土地情结,土地财政等几个方面,只要这几个基本面没有发生变化,房价下跌的可能几乎是没有。

6.房地产税对抑制房价没有任何作用

而房产税的影响从短期而言可能造成房价的间歇回调,但是主要是对二手房市场的影响,而且这个影响在长期会被市场行为所抵消。

任志强还谈到了房地产税,他表示房地产税对抑制房价没有任何作用。

而且长期来看,房产税的实施并不容易,还可能造成一些风险,总之我的看法是,弊大于利。

他用美国举例,美国房地产税最高的是纽约,大概6%。“911”之前大概2%不到,“911”提到了4%,后来又提到了6%。但是,纽约房价也是美国最高的,从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的话,现在大概是312——所以,房产税对抑制房价没有任何作用。

所以,房产税肯定会对房市有一定影响的,但是总结到最后,这个影响并不大,更不可能让房市价格下降。

对此,可以看看国内在2011年率先试点施行房产税征收政策的重庆、上海的房价情况。

房市未来的主线仍是稳定,并在调控下不会暴涨,稳中有升。
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回答:

华泰证券分析表示,房产税并没有表现出预期般的降低房价效果。2011
年以来,重庆、上海房价并没有出现下跌现象,上海地区房价甚至一路上扬。

要抑制房价很容易,但是没有任何政府愿意做。

成交量方面,虽然2011 年1
月政策实施之后两地区房地产都表现出成交量下滑的趋势,但在2012
年之后又恢复到原来的水平,所以从短期来看,房产税可能降低房地产市场需求,但是长期来看对于房价的影响并不是很大。

国家的定义是,土地,人民,主权几个简单要素所构成。土地所有权明显不可能属于政府,只能属于全体人民。人民居住在自己的土地上不需要花钱,这是理所当然的嘛。不言而喻,居住权是人权。假设每个人可以无偿使用三十平方米的土地居住。然后一个人在这块土地上建房居住。很明显,房产的价格就是建筑物的价格。那么房产的整体价值是建筑物的价值加居住权的价值的总和。如此一来,房产价值就回归到真实价值了。由此可知,居住权本身就有价值。

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但是现在所有国家都不是这样解释居住权的,政府的解释是这样:你作为一个国家的国民,有资格在这个国家居住。然后就没了。至于你能够居住多少面积的房子,全看你自己的咯。如此一来,人与人之间的权利就不平等了。富人可以住很大的房子,穷人则可能一个平方厘米的房子也没有,只能租房子住。是什么造成了这种情况,分析一下就知道,是富人用金钱购买了其他人的权利。

↑上海房产税前后房地产价格走势

我们知道人的政治权利经济权利都是平等的,这种权利是不可让度的,所谓不可让度,就是即使一个人自愿让度权利,也不可以被法律允许。比如一个人,自愿做奴隶,自愿把一切权利交给主人,要打要杀都可以。除非政府不知道,否则法律就必须不请自来的介入。

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为什么所有的政府都不采用前面说的居住权解释,而是后一种。就是为了利益,政府就是要人们去竞争,鹬蚌相争,渔翁得利。政府在竞争中得利。因为一旦有交易,政府可以从双方收税。

↑重庆房产税前后房地产价格走势

把居住权解释成一种资格,说有权利不说权利有多少,其实就是耍流氓。所以就知道了,世界上没有一个政府不是坏政府,没有一个统治者不是坏蛋。有人说,国家是一种必要的恶。不是没有道理的。一切的法律和政策,分析一下,都是更有利于富人。才会有马太效应,结果造成穷人越穷富人越富。

如果将研究范围进一步扩大,华泰证券统计发现,房地产税对房价有负向影响,但边际影响较小。

回答:

统计1980-2009 年间23 个OECD
国家的实际房产税率和住房价格指数,利用这个数据做一个简单的散点图,结果发现房产税对房价有轻微的负向影响关系,但从趋势线的斜率可以看出影响程度有限。

房地产税主要针对手中有多套甚至几百套房的炒房者,出台的先决条件是房产实名登记,房产实名登记的话,贪官污吏就害怕了,因此千方百计会阻挠房产税的出台;而炒房者持有的房子一般不会出租,出租的话虽然可以把房产税转嫁给租房者,但房子就会贬值,不出租的就要多交税,一套两套房交点税无所谓,多套甚至几百套房交税数额就大,炒房者就够担心了,为了抑制炒房者,为了大力度的反腐,应该尽快出台房产税,房屋空置税。

同时,对这两组变量做了一个简单的相关系数计算,得到二者的相关系数为-0.087,房产税对房价指数的边际影响很小。

回答:

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房产税是财产税,国际上没有私有权的的房产是没有房产税的。没有私有权的房产上所谓的房产税没有法律依据。

↑各国房地产税和房价散点图

房产税抑制不了房价,香港就是例子,最终会导致土地财政吃紧,房租上涨,物价上涨,底层老百姓生活成本加大。另外,中国的税已经位居世界前列。

华泰证券表示,根据各国经验,房产税率每提高1%,房价指数将下降0.68%(数据结论来自于况大伟《房产税对房价的影响—来自OECD
国家的证据》,《财贸经济》2012 年第5 期)。

全民炒房的原因是老百姓缺乏优质的投资渠道,股票腰斩、P2p跑路、人民币贬值……,政府提供公租房数量才是解决房价的抓手。

但实际上房产税率一般都不会太高,1980-2009 年23 个OECD
国家房产税率均值2.61%,因此从平均量级来看房产税在抑制房价的过程中发挥的作用并不会很大。

回答:

7.如不取消这几个税种,房产税不会出台

简单点,就想明白一个问题就行!收房产税的目的是什么?为了降房价吗?降了房价还能收上来多少税?难道费这么大劲就是为了让你能买得起房?然后收的税反而少了?总做这种梦很有意思是吧?放弃这不切实际的幻想吧。税收永远是散弹枪🔫,你以为你能幸免?衣食住行,人最基本的生存需求。即使你买不起房,你也要住,你就难逃这一刀。

任志强还对房地产税何时出台发表了自己的观点。

一般认为,在法律层面上,房产税的征收以财产的所有权为基础,所以房产税征收之前需要厘清各种产权性质。

首先,我国的国情是土地所有权归国家所有,个人不具有土地所有权,对只有土地使用权和房产产权的房产所有者征收房地产税从法理上来说存在一定的合法性障碍;

其次,当前我国城市的土地使用权和房屋使用权均不是永久产权,期限在50
年到70 年不等,因此在全面推行房产税之前还需要等待把这个问题解决;

再次,由于历史遗留因我国现在存在着非常多种类的房屋类型,比如小产权房,经济适用房等等,这些房屋产权性质差别很大,税基也有待确认。

任志强则从另一个角度进行分析,他指出,中国在1951年的时候,内政部下达了一个实行房产税的命令,这个命令到到1986年又重新做了一次修改,叫做《中华人民共和国房产税暂行条例》。

这个暂行条例上,对居民住房免征房产税,而不是说中国没有房地产税,他们说的只是对住宅部分中国不用收。

但是中国的房价不光只是住房的房价,其他的房子也叫房价。因为你在土地拍卖的时候有工业土地,有综合用地,有商业,有住宅……它都属于房价的部分。

只是对住宅部分没有收房地产税,但是我们不承认没有收房地产税,是因为从1951年的房产税做了四次剥离。

第一次剥离大概是1954-1956年期间,有了工商税,之前是没有工商税的,工商税是从房地产税中剥离出来的一种税;

第二个剥离是教育附加和城市维护事业税,也是从原有的房地产税中剥离出来的;

第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费,这两项也是。

任志强指出,要想实行房产税,最少应该把过去从房地产税中剥离出来的4-5种税先取消。为什么物业费不叫房地产税,就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。

因此大家不用关心房地产税什么时候出台,只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消,那边取消了这边就要收了,那边如果不取消,再怎么吵吵房地产税也出不了台。

需要指出的是,业内人士在分析房产税合适出台是往往从配套制度保障、立法等角度进行分析。例如华泰证券指出,在配套制度保障上,目前房产税的出台仍然需要等待不动产登记制度的全面铺开。

此外,目前我国针对房产税的法律是《房产税暂行条例》,但里面规定对个人非经营性住房免征房产税,与当前试点地区对房产税对个人自住房征税相矛盾。

因此,房产税要全面推行的前提还是需要先完成房地产税立法。我们判断中国的房产税至少需要等到2018
年以后才有条件全面推行。

文章来源:东方财富网

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