十一月标杆房企出售业绩普遍下滑,楼房买卖市场发卖红5月可期

摘要:经过一段时间的蛰伏,房企开始放弃观望,纷纷加速推盘入市,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘从3月起批量入市。市场人士预计,在新增供应等多重因素推动下,二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期。
据上证报4日消息,去年下半年以来,调控政策不断加码…

刚刚下线的一季度房地产市场,可以说相当热闹了——两会强调“夯实地方主体责任”,部分城市已出现调控局部性松动,央行数次降准信贷层面有所放松,房地产税立法将稳步推进,粤港澳大湾区规划落地,一线和核心二线城市出现“回暖”征兆……一季度楼市出现了一些新变化,也带来了一些新问题。

摘要:5月大部分房企销售业绩环比下降。在今年市场热度逐渐下降的背景下,政策监管不断趋严,调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限,部分开发商违规销售被查处,一二线城市加强商改住类住宅整治,政策效应逐渐传递到企业业绩层面…

    
经过一段时间的“蛰伏”,房企开始放弃观望,纷纷加速推盘入市,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘从3月起批量入市。市场人士预计,在新增供应等多重因素推动下,二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期。

在当前形势下,2019年调控政策能否“全面松绑”,对行业的刺激性作用能有多大?价值回归,购房行为趋于理性,三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期?土地市场量缩价涨,未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域?面临低迷的市场,房企在低价走量还是有质量增长间该如何抉择?一系列问题,在近日克而瑞研究中心出品的《2019年一季度中国房地产市场新变化》报告中给出了答案,我们划出了其中十个展望,留待思考。

   
5月大部分房企销售业绩环比下降。在今年市场热度逐渐下降的背景下,政策监管不断趋严,调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限,部分开发商违规销售被查处,一二线城市加强商改住“类住宅”整治,政策效应逐渐传递到企业业绩层面。

    
据上证报4日消息,去年下半年以来,调控政策不断加码,各地供应逐步减少。但从今年3月起,各地开始适度加大市场供应,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘批量入市,其中不乏一些备受关注的高端项目,如信达泰禾的上海院子、瑞安房地产的翠湖天地等。以上海为例,据克而瑞统计,3月至4月上海批复预售证项目47个,面积达173.67万平方米,远超去年末和今年初供应量。一些新盘项目开盘均价低于预期,一、二手价格倒挂,导致多数开盘项目获得购房者积极认筹,部分房企销售业绩迎来今年以来的小高峰。

01政策

    13日,万科发布公告称,关于深铁集团受让恒大所持万科股份相关协议获得深圳国资委批复,困扰万科一年有余的股权之争宣告结束。6月初,万科公布了5月销售业绩,当月公司实现销售面积242.0万平方米,销售金额358.9亿元。前五个月,万科公司累计实现销售面积1520.1万平方米,销售金额2280.5亿元。

   
从供应来看,克而瑞监测的31个重点城市4月份新建商品住宅新增供应量为1769万平方米,环比微增2%。其中,一线城市供应量环比上升16%,但同比下降24%,整体供应量依旧维持在低位;二、三线城市的总体供应量环比持平,城市分化不断加剧。预计5月总体供应量仍有望小幅上扬,市场供需矛盾将得以进一步缓解。从成交来看,31个重点城市4月份成交量为2378万平方米,环比微增1%,但同比下降23%。其中,一线城市成交量环比下降20%,同比下滑40%;二、三线城市成交量环比微增2%,同比下降22%,但相比前4个月月均增长10%。

延续整体维稳基调

    市场机构克而瑞研究中心监测统计的数据显示,5月,包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售金额呈现不同程度下滑。其中,碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%;阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%;万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%。

    
从土地市场的表现看,今年前4个月一、二线城市土地市场保持低位运行,三、四线城市土地投资继续升温。从百强房企的拿地表现来看,强者恒强的局面愈发坚固,其中以华润、招商、旭辉等房企为代表的TOP20房企拿地态度依然积极。从投资热点城市来看,二线城市中中西部的郑州、重庆、成都被重点关注,三、四线城市中则以长三角、珠三角等经济发达、人口集聚的城市为房企重点布局之地。

下半年或将逐步放开“四限”

    从受监测的40家房地产企业5月销售额来看,只有中国金茂、金地、招商蛇口等少数几家企业出现环比正增长,其中金茂、建业当月销售额环比增长超过100%。

    
从销售TOP50房企今年前4个月拿地城市来看,二线城市占比达67%,其主要原因是受人才政策的影响。相较于一线城市落户困难的现状,二线城市推出开放的招贤纳才计划。随着人才政策的推行,这些城市人口数据均出现大幅增长态势,从而加大了对土地的供给需求。

当前房地产行业整体尚处下行调整期,尤其是三四线城市依旧面临较大的下行压力。
预计上半年调控政策仍将延续整体维稳的主基调,部分压力城市将率先适度微调放松,譬如调降人才落户门槛,支持单身、离婚家庭购房等;下半年厦门、大连、济南、合肥等压力城市将逐步放开调控,“四限”政策皆有放松可能性。当然,倘若2019年市场调整幅度超预期,届时压力城市有望加快放松调控节奏,以更好地实现稳房价、稳地价、稳预期的调控目标。

    克而瑞研究中心分析人士指出,5月房地产市场调控政策依然维持收紧状态,热点城市严控预售证,新增供应量持续低位运行,多数城市成交环比下滑。反映在销售上,受监测的40家房企多数销售额环比下滑,整体下滑力度约为10%。此外,多数房企销售额不论是单月还是累计,同比增幅较上月有所收窄。

   
克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示,整体来看,4月多个城市出台了更加精细化的调控措施,总体新增供应、成交面积环比大体持平。展望未来,在央行定向降准以及调控政策边际改善预期双重因素作用下,高端住宅预售证“堰塞湖”问题正在逐得到步解决,二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期,一、二线城市供求有望保持回升势头,部分三、四线城市市场热度延续。但是,由于房价上涨过快,成交后劲不足,下半年市场依旧面临一定的调整压力,企业盈利空间有限。

02行业

    数据还显示,5月40家房企公开市场拿地量较上月持平,成交总价环比下滑7%。月内这些房企新增融资额为579.69亿元,环比上升23.76%,而同比下跌达到45.30%,房企融资前景仍不乐观。

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上半年仍将下行调整

    上述分析人士表示,从融资结构来看,银行贷款有所下滑,环比下降了29.67%。同时,受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降了49.90%。不仅如此,当月房企海外发债额为零。

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信贷改善叠加调控放松后也有否极泰来机会

    中原地产研究中心统计数据也显示,5月房企销售业绩下滑明显。该机构针对万科等21家龙头房企的销售业绩监测统计显示,21家房企5月合计销售2269.8亿元,环比下调5%,也是年内销售最差的月份。

今年上半年销售规模仍将保持低位,增速下行调整,但在一、二线企稳回升带动下也不会大幅下跌;

    “整体数据显示,在一二线城市调控加码的影响下,特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策,导致房企销售速度开始放缓。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,从全国主要城市销售数据看,5月大部分热点城市销售均出现环比与同比的调整,其中包括东莞、济南、广州等城市环比下调明显,整体市场分化趋势加快。“从市场走势看,预计房企二季度的业绩数据会有非常明显的回落。”他说。

在售项目去化率下降、销售周期拉长等将显着抑制企业再投资热情,预计年内房地产投资增速将转升为降,步入下行通道;

    张大伟表示,今年3月开始的调控政策正在逐渐传递到市场层面,对于房地产企业来说,压力开始体现到销售数据上。“企业之间的分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现双下调,特别是北京、上海等城市,房地产市场调控政策从严,对于这些企业来说,预计2017年全年市场很难乐观。”

土地购置面积增速将低位回升,下行行情下房企普遍调整拿地策略,均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调;

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随着市场成交热度持续萎缩,全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。

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03供应

整体同、环比齐跌

预计二季度各线城市将显着回升

一线城市供应量环比锐减七成,二季度有望继续低位回升,但受城市前几年土地供给限制,新增供应总量还是难有突破。

二线城市供应同比跌幅最甚,二季度新增供应将显着提升,各城市间分化仍将加剧。

三四线城市供应同、环比皆跌,但就上半年而言,随着传统旺季的到来,二季度开发商推盘入市积极性将显着增强,且过去两年三四线城市大量的土地成交都将集中形成供应,因此预计二季度三四线城市整体供应将会显着增加。

04成交

一、二线成交量将企稳回升

料二季度三四线分化持续加剧

一线城市成交量有望小幅回升,市场已有转暖态势。二季度若供应持续放量,成交量将稳步回升,预计全年与2018年基本持平或小幅上涨。

二线城市成交有望企稳回升,政策放松预期较强,成交表现将转好。

三四线城市市场回调压力巨大,各城市间分化也会持续加剧。中西部一些经济基础较差、产业发展落后的三四线城市成交有可能会大幅下滑;而环都市圈的周边三四线无疑会因地缘优势得到更多资源倾斜和发展机会。

05房价

重点城市房价环比涨幅收窄

整体房价波动趋于稳定

总体而言,一季度住宅市场房价依旧呈上涨趋势,但明显可见涨幅在不断收窄。进入二季度持销期,虽然供求量都将有所回升,但结合今年楼市防止市场大涨大跌的调控目标,预计后续新房价格上涨的空间有限,整体仍将保持平稳运行。其中一线城市持续供不应求,在政策严控下预计上半年房价继续趋稳;二线城市政策松绑预期最强烈,预计房价有望保持小幅微增态势;三四线城市仍处调整期,房价结构性分化更为显着。

06库存

一、二线城市库存仍将回落

三四线市场库存压力上升

随着预售证审批加快,房企必将积极加快推货速度,但就需求层面来看,整体市场成交低迷的态势在上半年还将持续存在,虽然在政策转向放松,成交量势必会随供应增加而回升,但目前项目去化难度加大,预计成交量上升的幅度有限,因此二季度整体库存大概率仍会继续上升,特别是像沈阳、大连等库存量一直处在高位以及土地供给过量、购买力及需求不足的部分二线和绝大多数三四线城市面临的库存压力将进一步加剧;一、二线城市当前库存保持低位且仍属供不应求,在成交整体回升预期下,库存将底部徘徊或继续回落。

07土地

一季度成交规模收窄

新葡萄京娱乐场手机版,一、二线城市溢价率有望持续回升

一季度,一、二线城市的溢价率和流拍情况相对去年四季度都有较大的改善。随着企业重回一、二线,这些城市土地市场的关注度明显提升。同时,以北京、上海为代表的城市供地持续向保障性住宅用地倾斜,特别是北京,一季度成交的22宗地中有19宗为保障性住房地块;杭州、合肥等人口吸引力较强的二线城市租赁用地的供应也有明显的增加;福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市也加入了集体用地建设租赁住房的试点中。在保障性住房供应占比持续增加,而土地投资关注度有所回升的情况下,一、二线城市优质地块的稀缺性进一步凸显,土拍市场有望持续回暖。

08业绩

一季度销售未见明显回暖

房企目标增速放缓

一季度的房企销售业绩尚未有明显回暖迹象,2019年将是房地产市场销售“小年”,各线城市在一段时间内仍将延续持续分化的市场格局。企业层面,规模房企将由高速增长转向有质量增长,房企2019年业绩目标的制定也相对谨慎。一方面,从2019年房企的货值安排和业绩目标上来看,企业整体的预期去化率在2018年65%左右的基础上有进一步降低。2019年企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现;另一方面,预计下半年市场整体的政策环境或将有所改善,对于房企而言,无论是在开发、推案还是区域营销的节奏把控上,着重下半年发力会更为理想。

09拿地

一季度投资仍偏谨慎

目光重新聚焦二线

虽然2019年的整体投资态度都以谨慎为主,但是并不意味着今年的土地市场将会持续冷淡。大部分企业重新聚焦一二线,加之一二线城市的土地供应量相对有限,一二线土地市场的竞争激烈程度难免提高。
从上市企业目标增速来看,各大上市企业2019年的销售目标均有至少10%的提升,更有部分企业目标涨幅超过30%,而达成这一目标的前提则是土地货值的集中度也持续提升,预计在接下来的第二季度,更多规模房企逐渐发力纳储,整体拿地销售比相较第一季度有一定的提升。

10营销

短期抓住小阳春契机、多盘联动

关注产品力提升服务

2019年的营销策略建议从营销推案、让利方式、产品力三个方面着力:

抓住三、四月小阳春契机。以价换量吸引客户,积极让利撬动销售,冲刺一季度业绩。

通过多盘联动等大渠道产生规模效应
,实现高效推广。房企应注意折扣力度的把控,维持让利消费者,保障利润率和符合政府调控规范三者平衡。

夯实产品力,提升服务
。在关注产品竞争力的同时,还可以通过建立客户俱乐部加强与业主联系,提升物业服务保障业主居住舒适度等方式提升服务力。

编辑自克而瑞地产研究

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