以下的燕郊购房人,开三回会调一回价

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摘要:以丹东为代表的中朝边境楼市近来颇不平静。
5月14日,近期房价大涨的丹东出台楼市限售2年等措施。5月16日,国家统计局发布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,丹东领涨全国。
中国证券报记者今日来到了同样位于中朝边境的吉林省延边州珲春市,这里…

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从每平方米4万多元到如今不足2万元,售楼一条街从门庭若市到冷冷清清

  以丹东为代表的中朝边境楼市近来颇不平静。

燕郊房子1万元/平米无人问津 部分项目称没资质也能买

“过山车”之下的燕郊购房人

  5月14日,近期房价大涨的丹东出台楼市限售2年等措施。5月16日,国家统计局发布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,丹东领涨全国。

董添

编者按

  中国证券报记者今日来到了同样位于中朝边境的吉林省延边州珲春市,这里距离朝鲜庆源郡仅有10公里左右。在这个小城,记者亲眼目睹了外地看房人群给当地楼市带来的变化。

2017年6月,燕郊全面限购,住宅交易开始转冷。

记者 杜 鑫

  每个楼盘都充斥着外地客

截至目前,二手房价格相比最高点普遍腰斩。不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至目前1.5万/平,缩水超6成。不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米,仍然无人问津。

2017年,位于河北省三河市的燕郊经济技术开发区,财政收入79.88亿元,工业总产值636.43亿元。燕郊,这个由县级三河市下辖两镇两街道组成的开发区,财政收入甚至高于代管该县级市的廊坊市市政府所在地广阳区。换言之,这个与北京城市副中心仅一河之隔的“镇”,已经是“大身体小衣服”了。

  来自长春的曾先生想买的某楼盘三期,就坐落在珲春河森林山大桥的北岸。由于该楼盘前两期的口碑不错,将开的三期成为许多看房者来珲春的首选目标。

售楼处冷冷清清

在河对岸的人们看来,燕郊只是个睡城,每天爆满的公交车载着寻梦者,穿梭于528米高的中国尊之下,北京CBD与燕郊镇的距离,与首都机场大体相当。而在河这边的燕郊新“镇民”眼中,这里是现有条件下的容身之所,不论好坏。正因如此,两种不同的视角之下,任何房产政策都足以让燕郊的房价天翻地覆,拉锯的房价背后,是人们矛盾的心理,想追的梦和安不下心的家。

  “我是5月15日夜里到的,今天打算沿着河扫一圈。”
曾先生向记者表示,4月以来,曾先生的不少朋友来珲春看房。“开始没放在心上,后来看丹东起了一波,这才决心来看看。”

10月9日,中国证券报记者走访了位于燕郊燕灵路口附近著名的“售楼处一条街”。

没有充足的产业,睡城的人只能去更大的城市寻找机会,如果社会民生投入不足,睡城的人只能是过客心态。期待京津冀一体化发展,会在不远的将来,让这样的城镇成为寻梦者真正的家园,而不再是投资客的乐园。

  接待曾先生的售楼处工作人员朴英(化名)并没有太多时间给曾先生,她急着给一位韩国客户办理定金缴款手续。“他(韩国客户)人在新加坡,帮他办手续的是珲春本地的朋友。”朴英向记者表示,4月以来,外地看房人群明显增多。
“省内的有长春、吉林过来的,省外的有北京、天津的,浙江人比较多。也有一些是前两周在丹东买了房,又在这边继续买的。”

作为从北京进入燕郊的第一站,这里汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介。但由于大型、知名开发商基本没有入驻燕郊,琳琅满目的售楼处,被清一色的本土开发商包揽。偶尔看到万达、孔雀城等身影,出售的也并非燕郊本地项目。

面积仅有105平方公里的河北廊坊三河市燕郊镇,因跟北京隔河相望,距离北京市区仅30公里,涌入了大量来自北京的外来客,因此,这里也被外界称为“睡城”“北京的后花园”。

  这些外地看房者显示出了很强的购买力。据朴英介绍,“我们这个盘这两周出了两组团购,一次是一个人扫(买)了20套,另一次是七八个人组团扫了一个单元。”

从走访情况看,售楼处整体冷清,不少门店推门进去只有保安。“销售都不在,今天也不一定来。他们没有底薪,卖了房赚提成,不用一定来店里。”保安向记者解释。

旺盛的购房居住需求,让这里成了炒房客的“赌坊”。过去10多年,燕郊的房价如过山车一般。最近一年多更为明显:2017年3月之前,燕郊的房价曾被炒到接近4万多元每平方米,如今已经跌至不到2万元每平方米。《工人日报》记者前往实地走访,一探究竟。

  同处珲春河北岸的另一在建楼盘,售楼处工作人员向记者出示了来自宁波、威海等地购房者的买房相关记录。记录显示,来自宁波的一名购房者在5月14日交下了5套房源的定金。

而部分中介门店当天门庭若市。

“楼市火的时候,我不会跟他这么耗”

  官方数据也印证了近日购房人群的大量增长。

“也不知道为什么,国庆节后这几天,看房的人突然变多了。”某中介工作人员对中国证券报记者表示,“但是看的多,买的少。”

通过102国道,从北京进入燕郊,会经过一道跟北京长安街上很像的彩虹门,这是燕郊的一个地标。穿过这道门,就是燕郊著名的“售楼一条街”,这个小镇以最直接的方式迎接着来自北京的客人。记者在这条大街走访发现,一些售楼广告有着明确的目标群体指向,比如
“为北京的你致敬”等。

  珲春市不动产登记中心负责人近日向当地媒体表示,4月该中心办件量达3249件,平均每天超过140件,与去年同期相比增长78.7%。其中,房屋买卖交易为941件,比去年同期增长了101.5%。“五一”过后的三天工作日,该中心办件量更是突破历史新高,办理了684件,其中房屋买卖交易287件。

“您有资质吗?如果没有,只能选择买公寓和商住。住宅就没必要看了。”中介人员逐一强调。多数看房人来自北京,听到这个消息后,开始了解当地公寓。“燕郊的公寓和商住不限购,40年产权为主,也有部分项目是70年产权。公寓价格一直在涨。”中介人员表示。

一年多前,这条街被一些媒体描述成:道路拥堵,购房者络绎不绝。然而,记者看到大街上行人并不多,只有零星几个“销使”人员站立在寒风中,不少店面已经闭门。

  在所有购房者中,外省购房者占31.53%,以北京、浙江、辽宁、山东、黑龙江等地购房者为主。外国人购房占5%,主要以俄罗斯、韩国、日本购房者居多。

也有部分看房者坚持看住宅。

所谓“销使”,是销售使者的意思,主要任务是帮开发商带顾客到售楼处以及销售房源,除开发商发的保底工资外,还有带客户去售楼处产生的“带看费”和最终成交的销售抽成。

  中国证券报记者5月16日下午抵达珲春市不动产登记中心时,发现已经人满为患。记者拿到的房产受理序号为139号,前面还有约100号在等候。工作人员表示,近两个月来,中心前来办理业务的人群都是这么多。

“我们只看住宅。虽然没有资质,但我们可以让当地朋友帮忙买,代持房产。”
一对情侣模样的人答道。

这是燕郊楼市与其它城镇不太一样的地方,许多购房人并非冲着某个地段某个楼盘而来,他们看中的只是“燕郊”两个字,或者说,是广告商的“北京东”三个字。因此,在进入燕郊的主干道上,会有这样的“销使”存在。

  新盘价格:开一次会,调一次价

“有资质家庭也只能持有两套,他符合条件吗?”

“带顾客到售楼处,如果顾客待满半小时,我会拿到90元。”在燕郊做了5年“销使”的王丽芳说,2016年和2017年初,楼市火的时候,她一个月能收入过万元。如今,来看房的寥寥无几,收入也少了很多。“带顾客到售楼处,端茶倒水陪着聊天,生怕他提前走了。”

  “珲春的房价涨幅比起丹东,还没有那么夸张。”无论是卖房者还是买房者,对比起丹东的房价,均如此表示。

“符合条件。”

当天,王丽芳看到一位刚从一个售楼处走出来的年轻小伙,一路跟随他半个多小时,劝说其到实地看房,还不时给其介绍燕郊的风土人情。最终,在小伙的一再推辞下,王丽芳才罢休。“楼市火的时候,我不会跟他这么耗的。”

  据当地媒体5月9日报道,从去年年底至今,珲春市房价涨幅达35%—40%。其中商品房均价每平方米5300—5500元,二手房均价每平方米4500元左右,涨幅也达两成。

得到肯定的回复后,中介开始帮忙找房、带看。

燕郊的房价在过去10多年,一直起起伏伏,像过山车一样,房价的大涨大跌跟北京的房价、楼市政策息息相关。“除了当地人以外,在这里买房的人有3种,第一种人是北京本地人,在北京市区买不起房子,在这里买个大房子,比如老人把房子腾给孩子结婚,自己来燕郊住;第二种人是在北京工作的外地人,买不起北京房子或者没有购买资格,安家在燕郊;第三种人就是投资者了,有北京的,也有全国其它地方的。”在燕郊楼市工作多年的一名销售人员说,“前两种其实算是‘刚需’,这条路直走下去就是北京的国贸,如果只有投资客,燕郊不可能拥进这么多人。”

  某楼盘销售人员陈艳(化名)表示,近期珲春的新盘价格是经常变化的。“比如珲春河森林山大桥边上的某楼盘,经理开一次会,调一次价格。每次每平米涨50块钱,调了好几次了。”“最近来了那么多人,不可能不涨。”
知情人士透露,珲春河沿岸的楼盘近期价格都在涨。“今年初很多楼盘的同等户型还挂出不到4000元每平米的价格。”记者在网上查阅到相关楼盘年初的挂牌记录显示,比较2018年年初,目前的价格均有不小涨幅。

与北京骑着摩托车到处带看不同,这里的售楼处和中介都需要有特定班车,或者搭乘看房者的自驾车。“新楼盘离这里很远,开车要半小时。”他们表示,“以前,售楼处所在地是进京的唯一入口,附近楼盘卖的好。以后随着京平高速、徐尹路潮白河大桥通车,北边会逐步发展起来。以前北边太荒凉了。”

首付免息分期付款

  记者在一个楼盘打车时,甚至五六个出租车司机打趣:“外地来买房的吧!”“你们外地人一带动,珲春房价又要上一个台阶了!”

房价跌幅超过60%

燕郊到底有多少外来人口,各方数字不一,但有一个数字可见端倪,整个燕郊高新区,中小学及幼儿园有141所,二级以上医院有11家,各类医疗机构总计330多家。仅医疗卫生机构数量一项,已经超过了北京市16个市辖区中的3个。在庞大的常住和外来人口数量影响之下,这样的民生设施规模,已经远远超过县级市内4个镇街的体量。

  不过各楼盘为了促进交易也各出奇招。在珲春河北岸某临沿河公园的新盘,售楼人员表示,该楼盘6月初开盘,可以有一定折扣,并且每户送价格不低于4000元的电视。“如果你不想要电视,我们就把电视折成现金给您。我们开盘当天还有摇奖活动,如果您从外地赶来,可以给您报销机票。”该售楼人员对记者表示。

记者在售楼处和中介走访发现,不少楼盘与最高点相比跌幅巨大。以燕郊当地大型楼盘天洋城为例,最高价曾达到3.5万/平米,目前报价1.5万/平米,跌幅超过60%。部分小户型房源甚至跌至1万/平米。

燕郊房价首次大涨是在2010年。当年北京出台限购政策,规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房,连续5年以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。在北京限购政策溢出效应下,燕郊房价突破万元大关。

  出租车司机也成为中介获得客源的途径之一。有出租车司机表示,“最近有卖楼的找到我们,说拉一个客人给一定比例的提成。”

“现在找单价1.5万左右的房子非常容易。找高于2万的反而很困难。”当地中介介绍。“燕郊与北京不同,北京的房子是‘小户型单价高,总价低;大户型单价低,总价高’。燕郊大户型比较贵,以刚需换房为主。”

燕郊最近的一轮房价上涨,则是在北京副中心建设、平谷线地铁修建等多重利好的背景下进行的。到2017年初,燕郊一些楼盘的房价涨至接近4万元一平方米。

  当地楼市发展受多种因素支撑

记者根据中介介绍,找到两个所谓“燕郊高端项目”的成交记录发现,大户型成交均价在2.5万/平米,比小户型反而高出8000元/平米。

然而,随之而来的是几轮限购政策:2017年3月,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购1套且提高首付比例;2017年4月,三河市限购实施细则出台,将廊坊市的限购政策具体落地;2017年6月,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。这些限购政策,使得北京市户籍居民和在北京工作的非京籍居民,难以在燕郊购房,而投资客则开始将目光转向廊坊市的南面而非北面,那里的投资地域,不只是几个乡镇。

  不管是看房人群的增多,还是房价的上涨,多位受访人士均表示,周边国际局势缓和是最主要的原因。实际上,国家出台的相关政策也助推了边贸经济成为珲春产业发展的一大特色。

此外,记者观察到,不少房源挂牌记录超过10条。限购以来,一路下调心理预期,仍然卖不出去。以目前销售极为火爆的首尔甜城为例,某二手房挂牌房源显示,2016年以来,业主共委托8次,无一成交,目前该业主选择继续下调总价10%。

限购政策迅速让燕郊楼市降温。一家房产中介机构的成交记录显示,去年11月,燕郊美林湾一套2室1厅,面积为89.07平方米的房子的成交价为155万元,而去年3月同户型、同面积的房子成交价为292万元。

  今年3月,国家发展改革委印发《吉林省与浙江省对口合作实施方案》。对口方案规定,延边州和宁波市建立地区间工作联系机制,支持相关县域交流。方案中关于“推动合作开发扎鲁比诺港”、“重点推动珲春国际合作示范区等与宁波保税区对接合作”、“合作共建珲春境外经贸合作示范区等园区载体”等措施,都与珲春发展息息相关。

除房价外,目前,环京房市还有很多“怪相”。

记者走访燕郊多个售楼处看到,看房的只有零星几个人,而销售人员则多达十几个,甚至几十人。售楼处的销售人员多数坐在椅子上,埋头玩手机。

  5月16日下午,中国证券报记者在珲春国际合作示范区看到,不少企业甚至上市公司都在此设点。天眼查数据显示,如雅戈尔、紫金矿业等上市公司在当地均有注册公司实体。

仍在宣传买房落户

尽管看起来不景气,但是销售人员仍旧卖力地给看房者灌输着燕郊的各种利好。在购买政策上,有些甚至给出了首付免息分期付款的条件。

  位于珲春国际合作示范区的雅戈尔厂区在不少人士看来,高端教育资源的进入和相关文旅设施的建设,也成为当地楼市发展的助推因素。

记者走访发现,位于“售楼一条街”第一家的某公寓售楼处火爆异常,与其他售楼处的凋敝萧条形成鲜明对比。该售楼处门口赫然印着“限价房出售,单价不超过1.4万元/平米”。记者走进后,销售人员介绍,“买房可以落户。我的客户正在办理。”

在一家40年产权的商住房售楼处,销售人员告诉记者,首付可以分两年付和三年付,两年付第一次只需给10%的首付款,剩下的按月付;三年付,第一次则需要给20%的首付款,剩下的按月付。“都是免息,不同的是,两年付,房屋总价的折扣会更低一些。”

  2017年1月,延边大学与珲春市人民政府筹建延边大学珲春校区。根据相关筹建计划,珲春校区办学规模稳定后,将拥有全日制专、本、硕、博学生8000人左右,培养契合长吉图乃至东北地区振兴发展需要的相关学科领域的应用型人才。

据销售人员介绍,项目不限购,是公寓类住宅,70年产权,与住宅没有区别。还可以落户,房源很充足。

在另一家70年产权的住宅类商品房售楼处,销售人员则表示,由于限购政策规定非当地户籍需交3年社保或纳税证明才能买房,所以开发商允许购房者分3年付清首付,等到购房者拿到购房资质再网签。

  而正在建设的、位于珲春河江心岛的某大型主题乐园项目,也正成为众多珲春售楼人员口中的“东北亚迪斯尼”。

接着,销售人员又向记者展示了落户好处。记者问及,是否会签订落户协议。销售人员称,没有协议,但肯定有户口。

买上房过好日子的故事

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全款预售

但是,这样的付款模式,得不到法律保护。根据住建部、央行、原银监会此前联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》要求,房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式,变相垫付首付款。有业内人士表示,如果首付都是借的,一旦房价出现波动,对于购房者来说就很容易出现断供。

更多

此外,部分项目对外宣传,没有资质也可以买住宅。开发商拿到预售证,购房者全款交付,同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后,房子也建成了,就可以过户。

新葡萄京娱乐场手机版,房价的起伏,让很多人尝到了的酸甜苦辣的不同滋味。

“这种模式风险点也很多”,销售人员坦陈,“第一,如果开发商中间跑路,交付的全款可能就打水漂,因为业主本身也是违规操作。第二,政策可能随时会变,等到资质够了,新政策下可能也买不了,退款是没有利息的。”

一些通过房屋买卖过上好日子的故事一直在流传。比如,天洋城某位购房者2009年以开盘价4000每平方米的价格购买了一套房,后高价卖出,净赚60多万元。2015年,他又以1.5万元每平方米的价格投资了小区另一套房子,在2016年以3.5万元每平方米的价位卖出,又净赚了200万元。随后,在大厂换了一栋别墅。

“选择大的开发商可以规避第一个风险。”销售人员开始引导,“燕郊没有,但是大厂和香河都有。燕郊有代售点。”

“我去年在燕郊投资了一套90多平方米的房子,房子白送,只要你还月供就行。等你有了购房资格,配合你过户。”王福边开车,边苦笑说。他是常年往返于北京国贸和河北燕郊之间的黑车司机。40多分钟的车程里,房价是乘客们谈论最多的话题。

记者随后采访了香河某知名大型楼盘业主。她坦陈,所在小区已经从最高点的3.3万元/平米,跌到1.5万元/平米。开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。

王福没有透露他购买的具体小区,但是他说,尽管燕郊现在的房价下跌很多,但是对未来仍有幻想。“过一条河就到了北京副中心,而且一直关于燕郊的各种传言。这两年准备过苦日子,以前抽40多元一包的烟,现在抽十几元一包的烟。以前从国贸到燕郊,乘客给15元才会拉,现在10元也能拉。”王福说,他投资少,自己暂时还能扛住。那些投资了多套房子被套的人,这两年肯定不好过。

“大家都不相信还会跌,开发商说拿地都不止这个价。”该业主表示。

“燕郊全是楼和人,那些传言怎么可能是真的?”在燕郊待了10多年的出租车司机李全分析说,
2008年他花了3000多元一平方米的价格在燕郊买了房,见证了几次房价上涨和大跌,“反正自己住,只要不跌到3000多元一平方米就行。”

中国指数研究院数据显示,香河地区2018年1-9月份成交土地均价不足2500元/平米。

返回北京的路上,售楼大街上“销使”人员分发的广告依然还写着,“去买!下一个望京!”而在手机地图上,进京检查站前的道路,还是一如既往的深红色。

此外,据中国指数研究院统计,香河地区2018年1-9月份住宅仅成交949套,公寓成交4818套,办公成交3838套。住宅交易量大幅缩减。

(应购房人要求,为保护隐私,部分采访对象为化名)

对于环京楼市,业内专家是这样看

易居研究院首席分析师严跃进表示,燕郊地区价格大幅下滑,市场需求不足是主要原因。2017年6月限购以来,符合资质的购房者大幅减少,导致住宅交易疲软。公寓项目虽然不限购,但本身属于非主流产品。目前价格没有走低,只是因为可以避开限购。基本是外地投资者在买卖,支撑价格和交易数量。严格说此类产品投资价值不大。本身燕郊二手房项目比较多,也会影响此类公寓项目的投资价值。

针对环京楼市部分乱象,严跃进表示,很多操作严格来说是违规的做法。当然对于此类市场来说未来也需要有政策上的调整,即与其看到这么多违规的交易,不如适当放宽部分购房政策。否则很多扭扭捏捏的交易,掩藏着很多违约风险。

针对未来走势,严跃进强调,北三县未来和副中心接轨的概率增加,城市规划较好,还是有较好的发展机会的。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则表示,此前燕郊住宅市场炒作现象较为严重,价格上涨较快,但房价并没有产业等经济基础作为支撑。同时市场过度依赖北京。一系列调控政策出台后,燕郊市场需求急剧下降,到目前调控也一直没有放松,市场需求越来越弱。北三县依托于北京发展,随着京津冀一体化深入,北三县面临良好的发展机遇。但由于北三县距离北京较远,因此房价不能和北京相比。同时,环京房价虽然下跌,但绝对价格仍不低,未来再度大幅上涨的概率不大。

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