拿钱烧吃饭难,法国首都房产土地资金财产管理局官员称征收房产税并不是为了降房价

摘要:3月7日,“21世纪中国不动产”(即IFM投资有限公司,纽交所代码:CTC.NYSE)公布了2010年第四季度及全年未经审计的财务报告。财报显示,公司2010全年净收入为5.308亿人民币,较2009年的6.517亿元大幅减少。2010财年普通股股东净亏损1.466亿元人民币。
“公司…

  叶国靖

摘要:上海10月7日出台楼市调控细则(又称“沪十二条”),其中的“限购令”最受关注,这一临时性的政策中,规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。
但市场人士认为“限购令”是在压制暂时需求,而不会消灭需求,抑制房价效果有待市场检验。而房产税这只还…

3月7日,“21世纪中国不动产”(即IFM投资有限公司,纽交所代码:CTC.NYSE)公布了2010年第四季度及全年未经审计的财务报告。财报显示,公司2010全年净收入为5.308亿人民币,较2009年的6.517亿元大幅减少。2010财年普通股股东净亏损1.466亿元人民币。

  年关难过。《第一财经日报》昨天从部分上海地产中介方面获悉,二手房成交量的持续低迷导致中介企业资金普遍紧张,无奈之下它们开始向私募基金“求救”。

上海10月7日出台楼市调控细则(又称“沪十二条”),其中的“限购令”最受关注,这一临时性的政策中,规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。

“公司亏损的主要原因是受累楼市调控。去年北京、上海、深圳的二手房销量大幅下降,我们开的部分新店刚好遇上了调控,业绩没有达到预期,反而产生了大量相关费用。”
21世纪中国不动产副总裁Lulu Li在接受《第一财经日报》采访时表示。

  上海一家门店数量超过100家的大型中介公司,现在正在接洽一家私募股权投资机构。而上海另一家中介“黑马”也放弃不展开私募的想法,有意进行第一轮融资。这几家躁动的中介公司,都将目标直接锁定为谋求上市。

但市场人士认为“限购令”是在压制暂时需求,而不会消灭需求,抑制房价效果有待市场检验。而房产税这只还没有落地的“靴子”又被认为是“纸老虎”。

上海永庆房屋总经理陈史翎认为,在严厉的楼市调控下,陷入巨亏泥潭的绝非21世纪中国不动产一家。据他观察,上海营业收入排名前十的大型中介公司,不少都在亏损。大型中介面临“大考”。

  就在美国东部时间11月24日9:00,中国北方地区较大的房地产策划代理公司——北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市,成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划代理公司。

“限购令”见效需缓冲期

关门潮将袭来?

  显然,私募基金此时结盟中介行业,也是“火中取栗”:一方面,弱市之下介入被投资公司可以获得更低廉的市盈率;另一方面,也需要承担不断深入的楼市调控对于轻资产类中介公司上市的不利影响。

以十一黄金周前后上海楼市的成交量来看,目前国家二次调控的政策似乎还没有发挥出威力。

持续萎靡的成交量令部分城市的中介面临一场“大考”。数据显示,2010年,上海二手房的成交套数相比2009年被“腰斩”,由约30万套跌至约15万套。

  对此,上述私募股权投资机构的一位合伙人指出,“二轮调控”导致开发商大面积存货滞销。但是资本市场也可以这么理解:中介机构可以帮助开发商加速消化存货,降低楼市整体性风险。这类“零库存、轻资产”的中介企业能否上市,主要是看企业市盈率、历史业绩及未来持续成长的潜力。

根据佑威房地产研究中心提供的数据,今年十一黄金周,上海新房的成交量为20.7万平方米,为去年同期的2.25倍,10月7日,长假最后一天,上海新房的成交量更是高达8.6万平方米,占据整个黄金周成交量的四成,均价19160元/平方米,环比去年同期大涨33.8%。无论成交量还是成交均价,均为近五年的最高点。

限购令将大量投资客挡在了门外。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉本报记者,去年4月“国八条”出台之前,上海二手住宅市场的首次购房者、改善型购房者、投资客比例大致为4:3:3,去年9~10月这一比例调整为4:5:1。今年新“国八条”和房产税出台之后,投资客已基本消失,改善性购房也被抑制,保守估计直接被政策剔除掉的客群占到两三成。

  不可回避的是:目前行情之下,以成交量为基石、依赖收取佣金谋利的大中介,要维护收支平衡是充满挑战的。

另外来自美联物业市场部的数据显示,10月4日至10月7日共成交2131套商品房,日均成交量约为533套,其中1938套为新房,日均新房成交套数约为485套。

陈史翎分析,在北上广深等地,去年下半年大规模扩张门店的大中介,在今年支付“沉没财务成本”的可能高于去年。春节过后,调控加码、房产税细则的推行、银行加息等诸多市场的利空使得买卖双方陷入观望,而未来一段时间成交量将继续萎缩。

  背靠美国高盛集团、美国艾威基金(AvenueCapital)的21世纪不动产,在上海已拥有近300家门店。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪与本报记者交流时透露,他近来时常接到一些中小中介负责人的电话。“二轮调控”以来,上海二手房成交量不断下滑,一些中小型中介已纷纷倒掉,这些公司希望转让店面。

有关专家直言,国庆前有很多购房人集中完成交易,所以新政效应最快也得下个月方能显现。“新政出台买卖双方都有一个相互消化的过程,一个月之后交易量应会出现显著变化。”

上个月,北京知名地产中介鑫尊置业宣布关闭50家门店,该公司总经理刘军在接受媒体采访时称,一口气关闭50家门店主要是预计今年二手房成交量将缩减30%,硬撑下去只会加大亏损。

  对于中介行业的系统性风险,美联物业上海公司高层丁伟有深入了解,他向本报透露:门店过百的大中介往往存在大麻烦,这些公司不少面临深度亏损,一个月大约亏损500万元以上。

上海房管局一官员告诉中国证券报记者:“现在市场心态浮躁,希望政策立竿见影,这不现实,需要一定的缓冲期。”

上海汉宇地产董事总经理施宏叡预测,如果限购令持续下去,上海中介关门潮将袭来,因为大家都知道这次不是撑一两个月就可以过去的。如果今年的调控不放松,上海可能有三分之一甚至近一半的中介门店歇业。

  按照正常水平估算:如果每家门店单月成交房源套数不足两三套,除非是标得很高的买卖合同,否则门店当月基本是亏损的。拥有60家门店的上海德佑地产董事长邵非告诉本报,在上海直营门店规模在100家以上的大型中介,现在多数处于吃“老本”的状况。不少大中介的业绩已连续多月在损益平衡线之下徘徊。

上海楼市细则出台后,确实有一些购房者表示先观望一段时间。据21世纪不动产的一位负责人介绍,很多房东在得知新政出台后,心态有了微妙变化,愿意和看房者议价。

中介急寻对策

  上海汉宇地产区域总监李斌称,单店一般要配置2个组别、15个业务员左右。由于所处地理位置、营业面积和租金水平的不同,其月度运营成本在11万~18万元(含后台支持等费用支出)。如果需要实现盈亏平衡的话(排除装饰装潢、硬件配备等首期投入费用),以每单平均150万~200万元的合同标的金额估算,在不折佣的前提下,每家门店一般需要买卖成交3单左右才能保本。而几个月以来,上海上千家中介门店只是在“交白卷”。

房产税并非为降房价

合富置业提供给《第一财经日报》的最新调查问卷显示:在政策调控和房产税多重压力下,大约46%的购房者决定暂不出手购房,直至楼市前景明朗再入市。

  

北京、深圳、上海、厦门等城市推出了不同版本的“限购令”,此前的一系列楼市调控难以真正撼动房价,反而让楼市更加扑朔迷离。在这种背景下,“限购令”被寄予了厚望,但和其他许多调控政策不同,各大城市的限购令都有一个定语:“暂时”。

对于中介公司而言,一条业绩及格线是单个门店是否可以实现盈亏平衡;对于业务员而言,其业绩及格线是每月是否可以完成既定的开单量。

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这传递出微妙的市场信息。上海市房管局等8部门9日对“沪十二条”进行解读指出,上海“限购令”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为条件,尚无明确期限。

上海万利房地产顾问有限公司董事总经理李斌在接受本报记者采访时表示,以上海为例,如果直营门店开设在市中心区域,正常运营一家门店需要支付店铺租金、“一店两组”的员工薪酬、水电日常行政开支等。一个门店每月大约需要十多万元的业绩收入,才能实现盈亏平衡(不包括装饰装潢、硬件配备等首期投入费用)。如果换算成开单量,一般需要成交3单总价200万元或者2单总价300万元的买卖房源。相比房屋买卖的佣金收入,房屋租赁收入只能作为业绩补充,不能解决根本的生计问题。

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  • 私募基金2009

全国房地产经理人联盟上海轮值主席、上海乘星行行销服务机构总经理李骁接受中国证券报采访时表示,“限购令”出台,对房地产调控而言,现阶段恐怕治标不治本。

陈史翎介绍,今年2月上海二手房成交套数近8000套,虽然高于市场的普遍预期,但依然无法满足全市1万家左右中介门店的“胃口”。事实上,零成交的中介门店并不少。在市场成交萎靡的背景下,单个门店月度成交两三单,几乎成为难以完成的任务。

“以北京每个家庭限购一套的‘限购令’为例,出台至今,北京的房价并没有下降,理由其实很简单,需求可以被压制,但不可能被消灭,如果不着力于改善供求关系,调控预期,一旦限购政策放开,原来的需求如潮水般出现,市场只能报复性的反弹。”李骁并不看好“限购令”,原因是无法打消市场的预期。

在严峻的形势下,有中介及时停止了大规模扩张。陈史翎告诉本报,从2010年5月开始,永庆房屋就基本停止了新的门店扩张,因为该公司判断此轮调控将是长期的,不会半途而废。以成交量为基石的中介公司如果大规模扩张,势必面临不小的经营风险。

如果此轮调控不理想,政府还有一张“王牌”:房产税。之前舆论惊呼老虎来了,最近似乎发现房产税是“纸老虎”。目前上海市已建立房屋状况信息中心,为征收房产税铺路,上海有开征房产税的基础条件,一旦国家政策明确,可加快推进。业内人士称,房产税将先“部分征收”,三套房以上征收的方案出台的可能性比较大。上海房管局一官员对中国证券报记者表示,上海肯定是“试点征收房产税的城市”,先试点再推广全国,但征收房产税不是为了降低房价。

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房产税或将推高租金

TAGS:再迎不动产21世纪巨亏中介大考中国

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为:“现在大家对房产税的期望值有些高过头了,对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征达不到那么大的作用,在很多征收房产税的国家里,照样有房地产泡沫。在短期之内,可能对房价上涨有一定的抑制作用,但长期来看,一些投资客可能还是会囤房。”

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