北三县楼房买卖市场再调查,金九银十买房的三大注意事项

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近期,对于普通购房者来说,关于房地产市场的好消息着实不少,先是确定了坚决遏制房价上涨的政策方针,紧接着《民法典各分编(草案)》中专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

  在最严格限
购令下发之后一年,曾经被誉为首都楼市后花园的北三县新房市场迅速降温。在8月即将完结、传统的楼市“金九银十”即将到来之际,北京商报记者调查发现,北三县楼市出现了一年来罕
见的“房荒”,房荒背后的真相究竟是怎样的?是需求回暖还是供应吃紧?开发商是否放弃了这块市场?北京商报记者选取大厂和燕郊两个曾经最热的区域深入调查,试图揭开房荒真相。

  新浪乐居讯(编辑 珍珍)
新政限购又限贷,许多人都比较珍惜自己的购房资格了,不过话说这么说,但是即使限购针对的也只是70年产权的住宅,而针对产权这个问题多数人还是比较模糊的,限购有政策,选房也有对策。

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  那么除了住宅用地外,还有其他用途的土地吗?他们之间有何区别?用途不同,土地使用权出让年限不同:

房价不涨,意味着买房又有了盼头。如果房价一直涨下去,就目前的工资收入,工薪阶层要想买到一套属于自己的房子,并非易事,可能需要几十年的积蓄。而住宅建设用地使用权期间届满自动续期,则意味着大家常说的住房70年产权这一问题终于得到解决,人们对于房屋的所有权以及对于住宅建设用地的使用权合一。有业内人士表示,这也为房产税的征收创造了条件。

  北京商报记者近期调查发现,大厂县市面新盘寥寥,已开盘房源基本售
罄,开发建设中的楼盘最早将于2020年5月交付,购房者的选择空间大为缩小。但是需求仍在不断涌入这座毗邻京津的小城,京津冀协同发展以及“城市副中心”两个概念下,绝大多数购房者们对有着近水楼台优势的北三县楼市持看好态度。

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房地产市场好消息不断,而楼市也即将迎来传统的旺季“金九银十”,打算买房的人也会逐渐多起来。对于未来几个月想要买房的购房者来说,有哪些事情需要特别注意呢?

  规避限 购

  据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院令第55号)第十二条,通俗来讲,就是民用住宅用地权属年限最高为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商业、旅游、娱乐用地最高为40年。

注意事项一:没有购房资格,买房要慎重

  “大厂潮白河孔雀城拼车,10元一位!”此起彼伏的拼车吆喝声是北京地铁潞城站出口的常态,一辆车凑够三四位乘客即可发车,无需多等,十分钟左右的时间就有三两车辆驶往大厂方向。

  房屋产权是从开发商拿地备案的时候就开始计算的,所以买房者在买房时一定要注意,多数情况下,你真正入住或者使用的年限往往没有70年、50年、40年。

由于很多城市都实施了限购政策,像北京周边的廊坊就规定非本地户籍家庭需要提供三年及以上社保或者纳税证明。对于很多在北京工作的非京籍人员来说,根本就不可能提供在廊坊的社保或者纳税证明,也就意味着他们无法到廊坊买房。但是当地不少楼盘均表示可以通过以下操作,来规避限购。

  “一个廊坊司机,小半个楼盘销售”,程师傅笑称很多廊坊司机除熟悉廊坊路况外,对于本地房价和热门楼盘也是知之甚详,大到知名房企诸如华夏幸福开发的孔雀系楼盘、港资房企路劲开发的阳光城,小到河北当地开发商建设的早安北京,他都能道上大致的价格区间,并表示上述三个项目在大厂受关注度较高。

  所以限购重点说的就是70年的民用住宅用地土地使用权,而40年和50年的目前是不限购的。

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  根据安居客廊坊新房推荐,潮白河孔雀城中央公园、路劲阳光城以及早安北京恰好分别位列大厂房源人气榜前三名。

  而房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,40年、50年、70年之分是针对土地使用权来说的。也就是说,房主永久拥有房屋所有权,但土地使用权是有使用年限限制的。

据北京商报报道,廊坊一些楼盘的售楼人员表示,购房者可以先和开发商签订一份草签合同,选择全款购买或在三年内分期付清。然后开发商会推荐专业的第三方公司为购房者代办个税顺缴业务,购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议,并在未来三年时间内按月缴纳个税,纳税时间满三年且保证无断缴后,即可获得廊坊市购房资质,从而绕过限购顺利与开发商到房管部门进行网签。代办个税缴纳业务的相关办理费用在6000-8000元。

  通过对上述三个项目的走访调查,北京商报记者了解到,当地人买房需求实际上并不高涨,以华夏幸福开发的孔雀系楼盘盛景澜湾以及中央公园为例,95%以上的房源都卖给了来自北京的购房者,其中绝大多数是非京籍在京工作者或者养老族,其余5%则卖给了外地投
资客及当地购房者。

  那么当我们买下这个房子的规定产权后,如果房子的土地使用权到期,但是房子还是完好无损的,这种情况下,房屋产权该如何界定?房子还是你的吗?

由于购房者与开发商签订并非是正规的购房合同,一旦后期出现问题,开发商出现毁约的现象,那么购房者很难依据草签合同进行维权。因此,对于那些急于买房而又没有购房资格的购房者来说,买房一定要慎重。

  值得注意的是,大厂楼市新盘以及其他类型可售房源不多,大部分项目没有正常在售的房源,其中可签房源多为开发商内部清退房源或此前已被业主认购而现欲更名的房源,此外就是仍在开发建设中的期房,此类房源则将陆续于2020年5月入市。

  根据《物权法》第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。也就是说,70年产权的房子不用担心房屋土地使用权到期后,房子会被收回。非住宅建设用地到期后该如何续期?

注意事项二:避开开发商的套路与陷阱

  此处以早安北京为例,该项目目前在售房源仅剩一栋,整栋260套的房源所剩不足50套。项目销售人员向北京商报记者透露,早安北京项目售价在2015年处于每平方米一万二三的水平,2016年初升至2.8万元/平方米,去年4月最高峰达到了3.4万元/平方米。在同期开盘房源售
罄、楼市行情最好的时候,开发商保留了位置最好的36栋和42栋未进行出售,但是后期限
购政策在廊坊全市推行开来,直至今日也未曾解冻,因着急回笼资金,开发商现在不得已拿出这两栋房源。

  非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

因为很多城市已经实施了限价政策,开发商无法任意加价。但是为了赢利,他们往往会通过捆绑销售,或者提高购房者购房条件的手段,来加价或者快速收拢资金。

  除了原本预留等待升
值的房源妨碍到了资金回笼,开发商手上持有的其他待开发地块也需资金方能动工。“国家明确规定获取土地满两年不开发的土地无偿收回,动工同样需要钱。所以这才有了现在卖的早安北京。”早安北京售楼处销售人员向北京商报记者如是表示。

  了解了房屋产权70年、50年、40年是怎么回事,大家在买房时就要注意以下情况。一些开发商有意囤地、拖延开发进度,拉长楼盘销售周期,等房子真正到了业主手上,土地使用权已经被“空耗”了好几年。

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  值得注意的是,廊坊“6·2”限
购令规定,非本地户籍家庭需要提供三年及以上社保或者纳税证明。对于不符合资质是否能进行购房的问题,潮白河孔雀城中央公园、路劲阳光城以及早安北京的销售人员都给出了肯定回答。

  所以买房得挑选好的楼盘开发商和新的房源,不论你有资格购买70年产权的住宅还是买不限购的40、50年产权商住,都要谨慎挑选,以下小编就分别推荐几个销量较好的新盘:

最常见的捆绑销售手段包括捆绑车位和装修。一个车位的市场价往往只有一二十万,但是当车位和房子捆绑到一起销售的时候,就有可能高达四五十万。另外,原本是毛坯的房子,开发商会改成精装房,号称精装标准是几千元一平,但实际可能只是简装,装修标准根本没有那么高。

  三家销售人员均表示,购房者如确定购房意向,可先行与开发商签订一份草签合同,购房时可选择全款购买或在三年内分期付清。就外地购房者担心的资质受限问题,销售人员表示会推荐专业的第三方公司为购房者代办个税顺缴业务,购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议,并在未来三年时间内按月缴纳个税,纳税时间满三年且保证无断缴后,即可获得廊坊市购房资质,从而绕过限
购顺利与开发商到房管部门进行网签。北京商报记者了解到,各家销售给出的代办费用不等,相关办理费用在6000-8000元,销售人员均表示,购房者也可以自行选择代办机构,完税记录满三年后同样能够实现正式网签。就购房者关心的代办完税记录过审是否顺利的问题,上述销售人员在回答时均表示,“资质问题无需担心,可以顺利网签”。

  天恒·水岸壹号:

除此之外,开发商还可能要求购房者全款买房,或者提高首付比例。有的开发商甚至会通过收取号子费、茶水费的方式让购房者提前选房。

  增量有限

  70年产权,2016年12月31日开盘,目前在售122平、138平、139平的三居至四居洋房,均价约47000-52000元/平米。

以上这些行为,均是不正规的,购房者如果遇到了,完全可以向有关部门反馈,以维护自己的合法权益。

  北京商报记者在同路劲阳光城销售人员的交流中了解到,当前房源紧俏,燕郊基本没有70年的住宅,基本都是40-50年的商办项目,而大厂除当下零星可售现房、部分预售期房以及还在开发建设中的楼房项目外,未来5-10年时间不会再有新增住宅项目入市。

  项目由水岸洋房、叠拼别墅、高端养老、主题式商业街组成,完善的产品布局,可满足不同家庭的全部需求。交通便利、地铁旁、河景、养老配套、商业配套都是比较成熟的,是个选购的好选择!

注意事项三:投资房产要谨慎

  那么,增量有限是否会驱动购房者倾向于购买二手房呢?有中介人员表示,大厂现阶段二手房成交量并不乐观,虽然二手房每平方米售价看似低于新房,但因交易时需缴纳较高的税费,成交价相比新房实则没有太大优惠空间。在新房成交量下行的状况下,二手房成交量也并不尽如人意。

  龙湖西宸原著:

除了刚需购房者之外,肯定还有一些购房者要投资房产。在房价不涨的大背景下,投资房产要选好城市。

  在价格方面,根据安居客方面数据,大厂8月二手房挂牌均价为15026元/平方米,环比上涨0.21%,同比降低29.64%;香河8月二手房挂牌均价为13086元/平米,环比上涨2.14%,同比降低29.64%。三河8月二手房挂牌均价为20593元/平方米,环比下降0.23%,同比降低14.94%。

  70年的产权,2017年03月18日开盘,仅剩少量290平、340平、420平洋房。

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 炒作限 购令松绑

  “以客户为本”的服务理念,真正从客户需求出发,项目位于丽泽金融商务区之中,周边配套齐全,休闲生活两不误。大品牌,精雕细琢只为你的住宅最好体验!

之前笔者就跟大家分析过,随着未来几年棚改货币化安置比例的逐步降低,三四线城市房价虚高的情况将得到改善,这也就意味三四线城市房价回落的可能性很大。现在投资房产如果还要选择三四线城市的话,风险可想而知。

  现如今,廊坊最严限
购令自发布转眼已一年有余,在走访大厂楼市项目过程中,北京商报记者从多个销售人员口中听到了“廊坊购房政策有望明年5月初松动”的消息。

  保利大都汇:

金九银十期间,相信会有不大好开发商推出优惠措施,大家在买房时一定要多加甄别,避免上当。

  “我要赶在明年购房政策松动前为我儿子购置一处房产,留给他以后作婚房。毕竟,北三县房价要是真涨起来那可就是每平方米两三万的水平啦!”上文提到的司机程师傅也打算要在北三县房价涨起来前早做打算。

  50年产权你,2017年开盘,办公、商业、公寓。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,当前廊坊楼市私下交易、代缴社保等情况还是很多,对于此类现象,政府其实还是需要积极做管控的。

  办公户型面积100平—300 平米,公寓为45-80平米,商业产品为160
-200平米商铺。

  不过严跃进分析认为,目前廊坊政策松动不是全无可能,尤其是在市场交易很低的时候,政府或许会考虑作适当调整。“此类调整并非为了鼓励投
资投机需求进入,关键是为了让部分京冀交界得到更好发展,同时也是为了更好地满足部分购房者需求。”严跃进认为,北三县在很长一段时间内仍将是环京楼市的“主战场”,房价上涨的可能性也将持续存在,因而政府在未来房价方面还需做好价格的管控,以防范价格波动带来的市场预期不稳定等潜在风险。

  项目位于通州运河CBD核心启动区,通惠河及道新华南北路的重要交汇点。五河交汇,三园环抱,快速到达国贸CBD,居住办公两相宜!

  恒泰偶寓:40年 产权,普通住宅,公寓,商铺,建筑综合体,开盘时间2016年03月20日,43.52平米—97.8平米,均价14000元/平米,

  虽然是建筑综合体,但每户配有落地观景阳台,分割合理,户户方正,无浪费面积,使用率超高,是时尚人士居住及未来办公需求首选!

  房源挑选有条件,我们在选购房产除了结合自身的购房资格,还是应该选购一些品牌比较好的开发商,这样也避免了很多产权问题的纠纷!

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